¿Qué hay de nuevo en el mercado de vivienda de bajos ingresos?

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Lina M. Salazar OrtegónEscrito por:

Por Christy Stickney, autora de Varios caminos para llegar a casa: modelos de negocio emergentes para la base de la pirámide de América Latina y el Caribe; y Lina Salazar Ortegón, Oportunidades para la Mayoría en el BID.

Me causa curiosidad FOMEPADE, una estrella naciente del sector financiero mexicano. Concebido por Juan José Gutiérrez Chapa (fundador y socio de Banco Compartamos), un veterano de las micro-finanzas, para proveer vivienda de calidad a los mercados desatendidos, FOMEPADE lanzó en 2012 un programa de préstamos que incorpora a proveedores de vivienda en una cadena de valor única para los hogares de la base de la pirámide (BDP). Los prometedores emprendimientos de FOMEPADE en el campo de vivienda asequible para la BDP evidencian que están surgiendo nuevos jugadores y modelos de negocio, forjando así nuevos avances en los mercados de vivienda de la BDP en América Latina y el Caribe (ALC). 

Favéla Do Prazères, Rio de Janeiro, Brasil Crédito: Dany13

Favéla Do Prazères, Rio de Janeiro, Brasil
Crédito: Dany13

Las oportunidades en estos mercados son inmensas. Un estudio de JP Morgan de 2010 proyectó que los mercados de vivienda de la BDP a nivel mundial tienen un potencial de generar $177 mil-648 mil millones en un período de 10 años, posicionándose como el más grande sector para la inversión de impacto—comparado con micro-finanzas, educación primaria, salud materna y provisión de agua en zonas rurales.

En ALC, donde los mercados de vivienda son predominantemente urbanos, la BDP invierte aproximadamente $56,700 millones anuales en vivienda. Si bien hay varios tipos de tenencia como alquiler o compartir, los niveles de propiedad de vivienda en la región son altos, con tasas declaradas por encima del 70 por ciento, mostrando que en ALC el déficit de vivienda más urgente es el cualitativo, no el cuantitativo. En Perú, por ejemplo, el déficit cuantitativo en hogares urbanos del 14 por ciento contrasta con una tasa mucho más alta de déficit cualitativo del 41 por ciento. Como resultado, la demanda para la mejora de vivienda (expansión, mejoras o reparaciones) es vasta. Sin embargo, estos mercados están considerablemente desatendidos por las empresas de productos y servicios de vivienda, dejando a la mayor parte de las familias de bajos ingresos construyendo sus casas por su propia cuenta en etapas incrementales y según los recursos estén disponibles.

Con la identificación de un mercado nicho de empleados públicos de bajos ingresos que se han quedado por fuera de los programas públicos de vivienda, FOMEPADE encontró una fuente de alta demanda por vivienda y la cooperación de los empleadores que le permiten a la organización acceder la historia salarial y hacer descuentos automáticos de la nómina, reduciendo de ese modo el riesgo crediticio y los costos de transacción.

Los socios estratégicos de FOMEPADE incluyen un tipo único de desarrolladores de vivienda social mexicanos que están certificados por las autoridades federales para construir viviendas básicas y de bajo costo para las familias de bajos ingresos. Estas estructuras o “vivienda básica” cuestan menos de US$10,000 y siguen un diseño modular, lo que facilita un montaje rápido, de bajo costo, así como futuras adiciones. Otro componente de la cadena de valor de FOMEPADE son los subsidios del gobierno, lo que reduce los costos de vivienda hasta en un 40 por ciento.

Entonces, qué es lo nuevo de la vivienda para la BDP?

CoverManyPathsSPAEn un estudio que acaba de publicar Oportunidades para la Mayoría (OMJ) en el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), he puesto de relieve varios enfoques prometedores para penetrar los mercados de la vivienda de la BDP en ALC, con base en once casos en Colombia, México, Nicaragua, Paraguay y Perú . Entre los actores del sector privado incluidos en el estudio están los desarrolladores de vivienda, los proveedores de materiales de construcción, organizaciones no gubernamentales especializadas en el sector y, por supuesto, las instituciones financieras. Esta última categoría incluye una serie de instituciones micro-financieras, así como prestamistas no tradicionales, como Patrimonio Hoy de CEMEX, que ha adaptado productos de préstamo para apoyar la mejora de vivienda o la construcción de vivienda progresiva.

El modelo de negocio de “mejora de vivienda” incluye ejemplos convincentes exhibidos en el estudio que intentan combinar la financiación de la vivienda con servicios de construcción—incluyendo asistencia técnica (por ejemplo, diseño, elaboración de presupuesto y supervisión del proyecto), conexión con proveedores de materiales y/o mano de obra calificada, creando para los clientes una cadena de valor más completa. Un post reciente en NextBillion.net aborda muchos de los retos y oportunidades que enfrenta el modelo de mejoramiento de vivienda—o “micro-finanzas para vivienda”.

Los modelos de negocios más vanguardistas incluidos en el estudio de OMJ son los que tienen como objetivo proporcionar una solución de vivienda completa, incluyendo casas recién construidas sobre tierras tituladas con la infraestructura básica y los servicios incluidos. Uno de los modelos aplica principios de las micro-finanzas a los préstamos hipotecarios tradicionales, dando lugar a una especie de “micro-hipotecas” que son accesibles a la clientela de bajos ingresos en Colombia. Un segundo modelo emplea un esquema de “alquiler con opción de compra” por el que las familias que califiquen alquilan nuevas propiedades durante 2-3 años, estableciendo un historial de pagos y dejando a un lado el capital suficiente para hacer un pago inicial de su futuro hipoteca.

Cada uno de los cuatro modelos de negocio detallados en el reporte (representando los once proyectos), está dirigido a un segmento particular del mercado de la BDP, involucrando productos y servicios adaptados a este grupo y convirtiendo los desafíos del mercado en estrategias y soluciones creativas. Para los que buscan nuevas oportunidades de negocio, estos ejemplos proporcionan información útil sobre cómo acceder estos inexplorados mercados. Y para los inversionistas de impacto, ¡mantengan los ojos en estas empresas, ya que están despegando!

Invitamos a los lectores a enviar sus comentarios y preguntas relacionadas con el estudio, y también a compartir las prácticas promisorias el mercado de vivienda para la BDP bien sean similares o diferentes de los casos presentados en el informe.

Last modified: Septiembre 12, 2016

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